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房地产税制度设计的难点与挑战

2017-03-10 20:05  作者:admin 点击:次 

开征房地产税涉及到千家万户的存量财富,对如此巨大的一笔财富征税,其课税的对象、范围、税基和税率等细节顶层设计的公平性、合理性均至关重要。
 
  一、征税对象和范围。
 
  国外的房地产税是建立在土地住宅私有化和产权清晰的基础上的,但在中国,除土地公有制外,住房的产权也五花八门。按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式,可细分为;原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。面对如此之多产权种类,国外见房就征的做法似乎很难在中国实施,但只对商品住房征税,将诸多非商品住房排除在外,而一些单位产权房、限价房,甚至是经适房也不乏有面积大、品质高的住房和高中等收入群体,其享有的占有、使用和收益权也不次于商品房。在中国住房从福利向商品的转化中,人们取得房产机会的不公使房产财富大相径庭。如果房地产税课税对象界定不清、征税范围过窄,应纳税户占比过低,将无法矫正房产分配的不公,反而会加大居民财富和消费差距。
 
  此外,房地产税征收的范围也值得商榷。中国实行城乡土地和住房二元制度,但土地产权的门槛并无法阻止城镇周边和特色农村致富步伐,得利于城镇化、城乡统筹和土地市场化,富裕地区农村农户的收入和房产价值都在不断提高,一些经营性房地产虽以“小产权房”、“画家村”、“生态院”、“大棚别墅”和“文化创意产业基地”等多种形式的存在着,却可获得不菲的财产性收入。在城乡土地高度市场化的地区,国有建设用地和集体建设用地难变雌雄,两者相互渗透、互为补充。那么,大而化一地对农村房地产免税,征税范围过窄,税基小,就很难体现税收的受益原则和公平原则,还会创造出避税空间,诱发寻租创租行为。
 
  二、税基和税率。
 
  所谓税基是指计税的依据或标准。对此,许多人主张从量计征,即按人均住房面积或家庭住房套数征税。
 
  如设定人均住房建筑面积60平方米以上征税;或第一套住房免征,第二套起征等。问题是,无论按面积或套数都无法反映住房的市场价值。住房面积小、年久失修,但位置好的学区房价倍增。住房的面积大也并不等于价值高,同样面积的住房会因其区位特征、建筑特征和邻里特征差异导致价格大相径庭。
 
  第一套免征,二套房作为起征点合理吗?每户的第一套房的面积、价值差异会很大;有两套住房也并不意味着家庭人均住房面积大、价值高,如房改房两个小一居不如一套商品房,第二套高首付和高额营业税已招致假离婚案频发,人们还希望在保有环节这种避税行为重演吗?显然,简单的从量计征并不公平。
 
  国外房地产税多按市场价值计征,因为住房的物理特征和经济价值最终都要反映到房价上,同价同税,人人平等。当然,为避免税负过重,各国也有相应的法规。
 
  如美国为避免国民税负过重规定:
 
  一是应税值。应税值可以是全部或部分房产市场价值。佐治亚以房产价值的40%为税基。这使得房地产的计税价值与实际的市场价值截然不同。
 
  二是上限管制(imposedlimits)。
 
  具体包括:1)对房产的评估值调整幅度上限(assessmentlimit)管制。每3-5年评估值调整幅度实施上限管制,使其远低于市场价值的变化。2)财产税税率上限管制,如加利福尼亚财产税税率上限为1%,只有房产出售时税率可提高到2%,这些做法都有效降低了国民持有房地产的税务负担。
 
  三是住户房产财产税减免(Homesteaddeductions),即房产价值的一定额度可减免财产税,但高档住宅不享受税收减免,如马萨诸塞州规定自住房市场价值超过68.4万美元的不享受减免;德克萨斯州规定自住房价值超过35万美元的不享受减免。此外,在经济不景气、失业率上升时,地方政府可及时调整减免和递延的范围。
 
  四是短路器机制(Circuitbreakerprograms)。
 
  即当老年人和低收入家庭的财产税超过家庭可支配收入的一定比例可享受税收抵扣或延迟纳税。
 
  关于税率,国外房地产税率从0.3%-3%不等。在美国,60%的县住户房地产税率在1%以下,37%的税率在1-2%,只有2%的税率在3%以上。
 
  依据美国税收政策中心的数据:2007-2011年间,美国各县住户每年交纳的住房财产税接近1000美金,60%的家庭每年交纳财产税在500-1500美元之间,31%的家庭交纳的财产税低于750美元,21%的家庭交纳的财产税高于1750美元,只有3%的家庭交纳的财产税高于4000美元,0.2%的家庭财产税高于8000美元。正是多种优惠政策组合与运用有效降低了财产税税负之痛。
 
  显然,开征房地产税不能简单地考虑政府的财政收入,“取民有度”制定合理税基税率,才能确保房地产税被公众认可和顺利实施。